주택 시장의 새로운 국면, 실거주 의무 3년 유예의 타협

주택 시장의 새로운 국면, 실거주 의무 3년 유예의 타협

 

실거주 의무 3년 유예, 투기 막을 수 있을까?

 

최근 아파트 분양가 상한제에 따른 실거주 의무가 3년간 유예되기로 한 것이 논란입니다. 실거주 의무란 아파트를 분양받은 사람이 적어도 2년 이상 거주해야 하는 제도인데요.

 

 

이를 어기면 청약 당첨이 취소되고 벌금이나 징역형을 받을 수 있습니다. 이 제도는 문재인 정부가 아파트 분양 투기를 막기 위해 도입했으나, 실수요자들의 부담을 증가시키고 부동산 시장을 얼리는 요인이 되었다는 비판이 있었습니다.

 

윤석열 정부는 이를 폐지하겠다고 공약했으나, 야당의 반대로 인해 3년 유예라는 절충안을 내놓았습니다. 이번 글에서는 실거주 의무 3년 유예의 의미와 영향에 대해 알아보겠습니다.

 

 

주택 시장의 새로운 국면, 실거주 의무 3년 유예의 타협

주택 시장의 새로운 국면, 실거주 의무 3년 유예의 타협

실거주 의무 3년 유예의 배경

 

실거주 의무는 2021년부터 도입된 분양가 상한제와 함께 시작된 제도입니다.

 

분양가 상한제란 주택 가격을 일정 수준으로 제한하여 분양하는 제도로, 집값과 주택 공급의 안정화를 목적으로 합니다. 1977년부터 시행되었으나, 실시와 폐지를 반복하다가 2020년부터 민간 택지에도 적용되었습니다.

 

실거주 의무는 분양가 상한제 아파트를 분양받은 사람이 2년 이상 거주해야 하는 제도로, 시세차익을 노리는 투기 행위를 막기 위해 도입되었습니다.

 

새 아파트에 살지도 않고 전세금을 받아 분양대금을 치르는 사람들을 막기 위한 것이죠. 실거주 의무를 어기면 청약 당첨이 취소되고, 1억원 이하의 벌금이나 3년 이하의 징역형을 받을 수 있습니다.

 

그러나 실거주 의무는 실수요자들에게도 부담이 되었습니다. 보통 아파트 청약에 당첨되면 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%를 순차적으로 납입하는데요.

 

실거주 의무가 있다면 잔금 30%를 본인의 자금이나 대출로 마련해야 합니다. 그러나 잔금이 수억 원에 달하는 경우가 많아, 대출을 받기도 힘들고, 부담스러운 상황이었습니다. 또한, 새 아파트에 입주하기 전에 기존의 전셋집 계약을 해지하거나 연장해야 하는 문제도 있었습니다.

 

2022년 하반기부터 아파트 분양 시장이 침체하면서, 윤석열 정부는 부동산 경기를 살리기 위해 실거주 의무를 폐지하겠다고 선언했습니다.

 

그러나 야당은 이를 반대했으며, 미분양 문제로 고통받는 둔촌주공을 구하기 위한 정책이라고 비판했습니다. 실거주 의무 폐지 내용이 담긴 주택법 개정안은 1년 넘게 국회에 묶여 있었으나, 총선을 앞두고 여야는 3년 유예라는 절충안을 합의했습니다.

 

 

실거주 의무 3년 유예의 장단점

 

실거주 의무 3년 유예는 분양가 상한제 아파트 청약 당첨자들에게는 큰 호재입니다.

 

3년간 유예가 되면서, 전세 세입자를 받아 전세금으로 잔금을 낼 수 있게 되었기 때문입니다. 잔금 조달을 위해 무리하게 대출을 받거나, 분양권을 팔아야 했던 사람들은 이제 안심할 수 있습니다. 또한, 새 아파트에 입주하기 전에 전셋집 계약을 바꿀 필요도 없어졌습니다.

 

특히, 서울 강동구 올림픽파크포레온 아파트(둔촌주공) 단지는 실거주 의무 3년 유예로 인해 큰 혜택을 받았습니다. 이 단지는 '단군 이래 최대 재건축'으로 불리며, 내년 1월이었던 입주일이 올해 11월로 당겨졌습니다. 청약 당첨자들은 잔금 마련에 어려움을 겪고 있었으나, 이제 전세금으로 잔금을 낼 수 있게 되었습니다.

 

그러나 실거주 의무 3년 유예는 미봉책이라는 한계도 있습니다. 3년이라는 기간이 너무 애매하고, 충분하지 않다는 우려가 있습니다. 일반적으로 전세 계약은 2년 주기로 이뤄지는데, 3년 유예가 되면 전세 세입자의 갱신청구권과 충돌할 수 있습니다.

 

 

또한, 직장이나 학교가 멀거나, 가족 상황이 바뀌는 경우, 3년 안에 거주지를 바꾸기 어려울 수 있습니다. 잔금이 부족한 경우에도, 3년이라는 시간이 거액의 자금을 마련하기에 적절하지 않을 수 있습니다.

 

실거주 의무 3년 유예는 투기를 부추길 수도 있습니다. 실거주 의무가 없어지면, 시세차익을 노리는 투기 수요가 증가할 수 있습니다. 이미 아파트 분양가 상한제 아파트의 청약 경쟁률이 높아지고 있습니다. 실거주 의무가 유예되면, 더 많은 사람들이 투기 목적으로 아파트를 분양받을 수 있습니다. 이는 향후 아파트 가격이 더 오르고, 전세 시장이 더 불안정해질 수 있다는 의미입니다.

 

전세시장에 미치는 영향

 

실거주 의무 3년 유예는 전세시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 

일부 전문가들은 실거주 의무 부담이 완화되면서, 입주를 앞둔 아파트 단지를 중심으로 전월세 매물이 증가할 것이라고 말합니다. 이는 전셋값이 하락하고, 전세 시장이 안정화될 수 있다는 기대를 품게 합니다. 특히, 둔촌주공과 같이 잔금 마련에 어려움을 겪던 단지는 전세금으로 잔금을 낼 수 있게 되어, 전세 매물이 늘어날 것이라고 전망합니다.

 

그러나 다른 전문가들은 전세시장에 미치는 영향은 국지적이고 일시적일 뿐, 전체 시장에는 큰 변화가 없을 것이라고 반박합니다. 실거주 의무 유예가 적용되는 아파트는 분양가 상한제 아파트에 한정되어 있으며, 그 중에서도 입주가 임박한 단지만 해당된다고 합니다.

 

전세 세입자의 갱신청구권과 실거주 의무 유예의 충돌 가능성을 고려하면, 전세 계약을 맺는 사람들은 신중해질 수 있습니다. 따라서, 전세시장에 큰 변화가 일어날 것이라고 기대하기는 어렵다고 합니다.

 

실거주 의무 3년 유예의 평가

 

실거주 의무 3년 유예는 분양가 상한제 아파트 청약 당첨자들에게는 호재이지만, 투기 방지와 전세시장 안정화에는 한계가 있습니다.

 

3년이라는 기간이 너무 애매하고, 충분하지 않다는 우려가 있으며, 투기 수요가 증가할 수 있습니다. 전세시장에 미치는 영향도 국지적이고 일시적일 뿐, 전체 시장에는 큰 변화가 없을 것으로 예상됩니다.

 

 

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